摘要：1994-2024是中國房地產估價行業不斷開拓進取，發展壯大的30年。筆者深情回憶行業發展和職業歷程，通過三個“第一次”，完成第一份估價報告、參加中國房地產估價師學會成立大會，參與首次房地產估價師考試組織和閱卷工作，為能夠成為首批房地產估價師而自豪。30年初心不變，做一名稱職的房地產估價師為機構盡職、為行業盡責的信念不變。致敬中國房地產估價制度誕生和中國房地產估價師與房地產經紀人學會成立三十周年，在中國共產黨正確領導下，中國房地產估價行業必將在不斷創新，持續高質量發展中走向新的輝煌。
關鍵詞：房地產估價；初心
1994-2024是中國房地產估價行業不斷開拓進取，發展壯大的30年。三十年，我們這一批房地產估價師已從而立之年步入耳順之年，回顧行業的發展和我的職業歷程，不禁感慨：卅載光陰彈指過，未應磨染是初心。
追溯到上個世紀80年代，中國內地房地產估價活動因城鎮土地有償使用制度和住房制度建立改革與發展而興起。1993年，原建設部和人事部共同建立房地產估價師管理制度，第一次把從事房地產估價活動的專業人士命名為房地產估價師。經嚴格考核，1993年、1994年分兩批共認定了346名新中國成立以來的首批房地產估價師，標志著中國內地最早房地產專業技術人員執業資格制度的建立。三十年來，伴隨著市場經濟的洗禮，互聯網的推進以及數字化的引領，房地產估價的法律法規逐步健全、估價理論日臻完善、估價技術日趨成熟，房地產估價行業所提供的專業技術服務為當今房地產經濟的健康持續發展起到了舉足輕重的作用。
回首往事、歷歷在目。值此三十周年之際，作此雜文，致敬中國房地產估價制度誕生和中國房地產估價師與房地產經紀人學會成立三十周年。
一、知不足而奮進，望遠山而力行
我是上世紀80年代后期接觸房地產估價活動的。那一時期的中國，改革開放的浪潮風起云涌，為適應市場經濟發展，房地產估價活動開始復蘇，期間我參加了原住建部、省建設廳等組織的多次房地產估價業務培訓，并取得了房地產估價員的資格，做過一些房地產交易的估價活動，但真正意義上的估價報告一直沒有撰寫過。直到1992年12月，中國揚子集團與德國西門子公司就轉讓中國揚子制冷有限公司進行洽談，德方明確提出了房地產的價值不能由中國揚子集團單方面確定，而應由第三方提供房地產價值評估報告。由于時間緊迫，滁州市人民政府和中國揚子集團要求在規定的時間內盡快完成房地產評估工作并出具符合要求的估價報告。那時內地還沒有相應的房地產估價方面的法律、法規和規章制度，也沒有房地產估價技術規范指導，更沒有像今天這樣完善的理論書刊和實務案例。接到任務后，只能邊學邊干。沒有電腦，沒有打印機，沒有測量記錄儀器設備等，全靠手工、皮尺、小平板和自行車。通過現場勘查，收集并分析相關資料，對照培訓教材，查閱和參考了大量的港臺、深圳、上海的報告文本，終于在規定的時間內完成了我踏進房地產估價行業的第一份答卷。這份報告，現在看來，在方法運算上不成熟、文字描述上不規范、報告格式也不符合《房地產估價規范》要求，但正是這一次估價活動把我領進了今天所珍愛的房地產估價行業。也促使了我響應國家號召，自愿從公務員隊伍中分流，帶領著隸屬于政府職能部門的估價事務所的伙伴們響應脫鉤改制號召，在原滁州市房地產估價事務所的基礎上組建了安徽中安房地產評估咨詢有限公司，直至今日仍在努力工作，為社會經濟活動提供高標準高質量的專業服務。
二、曾是昔年辛苦地、不將今日負初心
1994年8月15日，經原建設部同意，民政部批準“中國房地產估價師學會”成立。1994年9月中旬，深圳銀湖度假中心迎來了中國內地首批房地產估價人士。新中國首批房地產估價行業的奠基人、理論編纂和創新者以及首批房地產估價師們齊聚一堂，共同見證中國房地產估價師學會成立的神圣時刻。
作為參會的安徽省代表之一，領到了我的房地產估價師資格證書，完成了我人生當中的職業轉換，并為此無怨無悔奮斗了三十年。這次會議上，我第一次見到了柴強會長和一大批港臺等地的估價學者和精英；第一次聆聽了房地產估價技術理論的發展態勢，感受了海外房地產估價行業的發展歷程；也是第一次深層次思考房地產估價師在中國內地社會經濟活動中的重要作用。領到房地產估價師資格證書的當晚，看到紅彤彤的國徽大印，心情十分激動難以平復，深刻領會了1994年7月5日頒發的《城市房地產管理法》第三十三條規定“國家實行房地產價格評估制度”，第五十八條規定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”所明確賦予的房地產估價和房地產估價人員的法律地位的法理意義，感受到了作為新中國首批房地產估價專業人員的歷史重任，為能成為中國房地產估價師而自豪。
三、初心不與年俱老，奮斗永似少年時
1995年房地產估價的春天來了。原建設部、人事部于1995年3月聯合發文《關于印發<房地產估價師執業資格制度暫行規定>和<房地產估價師執行資格考試實施辦法>的通知》，房地產估價師執業資格實行全國統一考試制度。第一次考試時間緊，考試準備的重頭戲是考試大綱和統一考輔教材。當時的考試教材白皮簡裝，考生們卻如獲珍寶，很多參考人員把教材都翻爛了。因考生人數問題，安徽蚌埠、滁州的考場設在滁州，作為原滁州市土地和房產管理局負責房地產估價工作的負責人，工作之余，除了積極協助了省考試中心、滁州市人事局落實考場等考務工作外，還積極幫助參考人員查找對考試有幫助的教材資料。那段時間我就像自己參考一樣，緊張并開心。時至今日，看到現在裝幀精美的考輔教材，仍深感1994年教材編寫人員和參考人員的艱辛與不易，更感受到為了行業的持續健康發展至今仍不計得失、不懈追求、不斷創新的教材編寫者的偉大和崇高。
首次房地產估價師考試閱卷工作安排在北京白盆窯海軍培訓中心。1995年的白盆窯遠不像今日這樣繁華，北京的交通也沒今天這樣擁堵，三環還沒有建成，印象很深刻的是玉泉營環島，當時可是被稱為世界最大的交通環島，今已被三環替代沒有蹤影。來自全國的一百多名教授、估價師來到這里，通過十多天的辛勤工作，將遴選出第一次通過考試的房地產估價師。在白盆窯海軍培訓中心第一次遇見眾多現仍在關心支持或在估價一線工作的先驅者：山西的馬培生、天津的張弘武、上海的趙財富、內蒙古的許懷云、大連的劉明剛、青島的劉誠德和云南的劉紅蕓等，由于時間久遠，很多都記不得名字了。當時閱卷完全手工，任務繁重，許多人手都被訂書釘劃破了，時至冬日，天氣寒冷，許多南方的同志不適應北方干燥的氣候，嘴唇干裂甚至鼻子都出血，依然熱火朝天，無人叫苦叫累。
四、行遠自邇，篤行不怠
1995年的第一次全國房地產估價師統一考試距今已有三十個年頭了，2024年的考試通知也已下發，估價師隊伍從最初的346名到2024年已達十萬之眾。上世紀存在于行政體制內的估價事務所在脫鉤改制的基礎上，歷經市場化洗禮，逐步規范發展。現今，全國房地產估價機構已逾五千余家。估價師們用自己的聰明才智和專業知識，通過勤奮耕耘，得到了全社會的肯定和尊重，已把房地產估價從最初的“小眾”專業推上了“大眾”行業的高度。一大批房地產估價師們在做好本職工作的同時，積極響應黨和國家號召，投身到社會經濟發展建設活動中，在城市更新發展和美好鄉村建設中有他們身影，在參政議政中有他們的聲音。很多優秀的房地產估價師被推舉為縣區、市、省和全國人大代表和政協委員，成為了在社會主義國家建設和社會經濟發展中不可或缺的新的社會階層人士。
三十年時間不算長，但行業的發展變化是巨大的。三十年來，我們有了《城市房地產管理法》《資產評估法》，有了《房地產估價規范》《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產抵押估價指導意見》等一系列技術標準；我們的估價理論已從當初借鑒西方的基礎上創新發展到今天具有中國特色的房地產估價理論，并指導著房地產估價師執業；如果將上世紀90年代初這代人估價稱為手工時代的話，通過三十年來電子時代、互聯網時代、數字化時代的發展，今天已向人工智能時代過渡了。三十年來，技術手段提升迅猛，執業的維度早已從當初的交易和抵押評估拓寬到了現今社會經濟建設發展的各個領域。
三十年過去了，行業健康發展的步伐沒有改變，我的初心仍在！做一名稱職的房地產估價師為機構盡職、為行業盡責的信念將伴隨著我繼續前行。三十年成就即將成為過去，在中國共產黨正確領導下，中國房地產估價行業在全體房地產估價人的齊心協力下，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會的正確引領，必將在不斷創新，持續高質量發展中走向新的輝煌。
作者：尚艾群
工作單位：安徽中安房地產評估咨詢有限公司