（袁東華）
摘要：作為中國改革開放和中房學成立三十周年的親歷者，筆者個人及公司在發展過程中始終不忘初心，牢牢扎根房地產估價行業，并通過直接服務外資、深度參與數字經濟、產業咨詢和“雙碳”評估等領域的方式持續創新，不斷謀求行業的高質量可持續發展。
關鍵詞：初心；誠信；創新；合作；轉型發展
中國的改革開放已經歷四十五年的歷程，中房學也已成立三十周年，作為親歷者，回想起來確實感慨良多。結合公司發展進程，我想以不忘初心、持續創新兩個方面來回顧和總結。
一、不忘初心
三十年前，上海市政府考慮到國家改革開放的發展趨勢，前瞻性的提出要培養一批在房地產評估咨詢領域與國際接軌的專業人才。通過與英國皇家特許測量師協會協商，1990年初在上海舉辦了第一屆RICS的學習班。經由上海市房地局選拔推薦，我有幸參加了這期學習班。第一年是在上海外國語學院進行英語培訓，第二年開始正式學習RICS的專業課程。
記得上第一節專業課時，給我們授課的英國老師說，只要你們考出大學二年級的課，我們負責送你們出國進修一年，然后通過RICS的面試就可以取得RICS的資質。對他的承諾當時我并不當真，因為當時的出國機會實在是太過稀缺了。直到1994年我們全班近三四十位通過大學PART TWO的同學，在英國房地產管理學院的安排下，一個不落地全部去了英聯邦國家進修，這才使我對教我們的英國老師產生了一種不僅僅是傳授知識的感激，更是對他們言必行、行必果的由衷欽佩。多年后，我們去英國見到幾位老師，聽他們說起當年安排我們出國的事，他們幽默地告訴我們，那些日子他們由教師的身份一下子轉換成了銷售的角色，費了不少口舌，好不容易才把我們給推銷出去。我本人喜歡看書，對書中描寫的一些我不甚明了的事情總會想弄個明白。譬如杜甫有句詩“朝叩富兒門，暮隨肥馬塵”，我就不明白被稱為詩圣的杜甫為何會屈尊降貴地去遷就滾滾紅塵中的富兒肥馬。聽到老師說的話里傳遞出的信息，我聽出了為了我們的事，他們放下了傳道授業的老師固有的清高，像推銷員一樣地，穿梭在世界各地的辦公樓里，拜訪與我們所學專業對口的公司。所有這一切，只為兌現一個對我們的承諾。想到這里，我突然對杜甫早叩的步履和暮隨的身影，它們背后的動因有了新的理解，莫不是也是為了兌現對他人的承諾，當然這只是一種可能吧。回到與老師交流的話，應該說他們說的絕非戲言，因為九十年代初期，中國人要想出國學習實在是太難了。這里我講一個細節，臨出國時房地局干部處的一位處長，按照當時的規定，要求我的妻子到局里在一份擔保我一年后保證回國的協議簽字畫押，從這一細節中就可見這是一件多么稀罕的事?？紤]到當時我出國一年的收入是在國內的四五十倍的事實，出國的誘惑實在是太大了。當然難度也是成正比的，但是這些普通的英國老師卻幫我們實現了。每每與同學聊起那些教我們的英國老師（Rogar Waterhouse , Bill Trench and Pauline）， Rogar當時三十多歲，長得高大英俊，鼻梁高挺眼晴是深藍色的，多年前他來上海時帶著一位越南籍的新婚妻子，我們曾經一起聚過。據居住在倫敦有機會經常見到這些老師的同學說，Rogar現在同越南妻子生的男孩己經上學了，對他來說是老來得子，本是件值得高興的事，令他頭痛的是學校開家長會，他去的話老是被人認為爺爺而不是父親。BiII年齡比Rogar年長些，為人非常友善。在輔導我們復習迎考時，會拿許多案例給我們詳細分析解析，末了總是會用他們國家的語言說一句考題會同案例相似，但決不會相同（It’s similar, but not the same.）。還有教我們法律課的PauIine女士非常的幽默，她人很胖，拍集體照時為顯得自己苗條一些，她故意側轉身子，拍照的攝影師說，你側身和正面形象都是一樣的，不用側身了?？墒撬宦牐€故意側著身子擺起了pose。引得大家一起大笑。前段時間還是那位住在倫敦的同學告訴我，PauIine是英國工黨積極分子，經常上街參加抗議游行。想起來當年她在拍集體照擺活潑造型時，有人問她，“你多大了？”她的臉立刻變得嚴肅起來，連連說“This is private”。以她的性格，遇到社會上不公的現象，我相信她多半是會上街抗議的。他們都曾經當過我們的老師，而且在我們當年出國進修的這件事上，他們是兌現了自己的承諾的。在這些普通的英國教師身上，我學到了做事情一定要堅持的契約精神。在我們后來興辦公司時，我們還把體現契約精神的“誠信”寫入了公司的核心價值觀里（專業、誠信、創新、合作）。
時間轉眼來到了2000年。那年國務院下達了經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的文件，在這時代背景下，我們萌生了創業的想法。當時我們要成立一家獨立的估價公司并且拿到A級資質，面臨著一系列的困難和客觀條件的制約。就在我們一籌莫展憂心忡忡時，我們想到了向組織申請支持的辦法。為此我以我個人的名義向房地局領導寫了一封信，信中我闡明了我們為什么要成立公司的初衷：因為當時中國加入WTO已經確定，那就意味著到時外資評估中介機構將蜂擁而至。社會上普遍存在著一種擔心，即中國的房地產中介市場將很快被這些國外中介機構所占領。面對如此嚴峻形勢，我不由徒生一種歷史的責任感，所謂“位卑未敢忘憂國”，作為稔熟西方發達社會在房地產估價方面的操作規程和運作模式，又深諳中國特有的中國國情和政策法規的我們，如果不站出來迎接這挑戰，捫心自問，那么國家當初培養我們又有什么意義呢？信發出去后，我不知領導會有什么反應，心里一直惴惴不安。但是我一直記得五年前在我從房地局辦公室，轉到房地產評估中心時，領導在鼓勵我去發揮專業特長時，還特意說過，下去后有事可以來找我。五年里我從沒有找過領導，但五年前的承諾領導并不曾忘記，看了我的信，他認為這符合改革的政策和方向，表示全力支持。就在我送出信后一個月，在房地局的批準下，城市估價公司以上海市房地產評估中心脫鉤改制的名義正式成立，由此，“城市”估價公司成了全國脫鉤改制第一批次的機構（圖1）。
圖1
上面我講了自己經歷的兩個故事。其實第二個故事，即在我寫給領導的信里，是蘊含著創立公司時的一個承諾的。這個承諾就是在國家需要的時候挺身而出，為行業的繁榮和民族的崛起作出自己的應有貢獻。信是2000年11月份寫的，過去已經二十多年。民國才女林徽音在回答梁思成你為什么選擇了我時，說“答案很長，需要一生的時間……?！倍胍瓿僧斈晡倚胖械某兄Z，似乎要比一生的時間更長（因為企業的生命遠比個體的生命長遠），因此需要公司的老員工和不斷加入城市大家庭的新員工們，在企業存續發展的歲月里，不斷續寫新的篇章，最終完成和實現這個承諾。
這個承諾是在公司初創時作出的，可以說實實在在地準確表達了公司創立時的初心。
二、持續創新
（一）服務外資
公司成立后，恰逢國家進入高速發展的周期，房地產建設也開展得如火如荼，與房地產開發直接關聯的抵押、征收和涉稅評估業務更是源源不斷，讓從事相關項目的評估機構忙得不亦樂乎。但是我們卻并沒有被這特定階段出現的暖風熏得心醉，而是居安思危從創新的視角，努力突破傳統業務的邊界，主動跳出舒適區，尋求新的客戶和市場。2003年公司敏銳地抓住了上海作為國際大都市和改革開放的橋頭堡，在評估咨詢領域出現了大量直接為外資服務的機會。這年的11月，我們獲悉中國華融資產管理公司將舉行出售不良資產國際招標活動，賬面金額為200億人民幣左右。經多方聯系，我們同一家國外投資銀行進行了業務洽談，簽定了委托合同，開創了由國內評估機構為外資投行提供專業評估的先河。
但要完成這單業務，我們遇到的問題也是十分棘手的。當時公司剛起步不久，規模很小，人員不多。而項目分布全國21個城市，房地產數量約為550個，根據外資投行要求，要在一個星期內啟動評估工作，并在一個月內完成報告。為此我專門給中房學副會長兼秘書長柴強發了一份函，請柴博對21個城市評估配合單位的挑選和聯系事宜提供幫助。經柴博協調支持，二十一個城市評估機構通力配合和協同努力下，此項目得到了圓滿的完成。二十多年過去了，我們對當年伸出援手幫助過我們公司的學會領導和兄弟單位，一直感銘在心。這里說一聲謝謝?。▓D2）
圖2
有了第一個直接為外資服務的成功經驗，此后我們在此領域深耕不已，接了一批又一批的類似項目。值得一提的是十年前上海迪士尼項目和2020年全球最大樂高樂園金山項目評估，是具有標桿意義的。
（二）數字經濟
2019年起，新冠疫情爆發，極大地影響了社會正常生活和生產活動。評估行業抵押、征收、涉稅三大類的傳統評估，二十多年來占據著機構營收超過半壁江山的業務也出現了江河日下、市場萎縮的嚴峻形勢。
面對困難和挑戰，我們選擇了堅持創新破解困局，用開辟業務新賽道的舉措來對沖傳統市場不斷萎縮的風險。
2020年，上海發布了《關于全面推進上海市城市數字化轉型的意見》，公司瞄準數字經濟這一新興市場，在多年前瞻性布局和持續耕耘的基礎上，在這領域加大投入。2021年還專門成立了數字化應用中心，逐漸形成了公司數字經濟的產品和服務，全面融入公司各項主營業務的良好態勢。在城市更新、鄉村振興、三大工程等事關國家戰略和上海重點的領域里完成了各類數據大屏和信息系統達數百項。譬如“上海市城市更新信息系統”“上海市城中村信息管理系統”“上海市農村宅基地管理信息系統”等，為行業開辟了一條數字經濟業務領域的全新賽道。為此我們還毫無保留地通過走出去、請進來的方式，與數十家國內評估機構進行了面對面的交流和溝通。通過互相學習和分享，努力在行業內營造出“一花獨放不是春，百花齊放春滿園”的和諧氛圍。
（三）產業咨詢
早在十多年前，為了對接國際，公司曾派員工遠赴倫敦，在英國一家規模最大的房地產估價咨詢公司進修，每周我們都會收到有關這家公司的各種第一手資訊。
下面是2010年9月13日至9月20日在英國進修的員工發回的一則備忘錄：“從生產鏈上來說，公司涉足房地產估價的各個領域，包括但不限于房地產經紀、工業、辦公、商業、居住、出租咨詢（與其他各細分均有重疊）、物業管理、稅務、工程咨詢、機械設備等，目前正準備進入石油能源領域?！笨吹阶詈笠痪?，我起先并不理解，房地產同石油似乎沾不上邊。但轉念一想我就清楚了，原來這家公司并不單純做房地產咨詢，他們還跨界做產業咨詢。這一訊息可以說十年前我們就獲悉了。但限于主、客觀條件，直到經過長期的人才儲備和經驗積累，在2021年時值公司創建二十年之際，我們審時度勢，適時成立了“產業發展研究中心”，開始涉足產業咨詢的新興業務。三年來，產業研究中心圍繞產業調查、評價、策劃、規劃、招商、管理的閉環思路，從市、區、鎮、企四個方面入手，形成了工業企業資源利用和效率評價、開發區產業園轉型升級規劃、產業園區建設和培養路徑、投資地圖和招商信息系統等多個大類產品，極大地豐富了行業專業服務咨詢的領域和品類，大大拓展了行業未來向高端咨詢發展的空間，展示了行業由評估向專業咨詢深化轉型的無限潛力和可能。
（四）“雙碳”評估
2020年，我國提出“二氧化碳排放力爭2030年前達到峰值，努力爭取2060年前實現碳中和”。要實現這一國家戰略，預計國家每年投資規模2-4萬億元。而氣候投融資是“雙碳”承諾實現的重要支撐。2022年8月，生態環境部、發改委等九部門公布了上海市浦東新區等23個城市和地區獲批國家級氣候投融資試點（圖3）。
圖3
在上海市浦東新區政府的領導和組織下，我們匯同復旦大學綠色金融所等幾家單位，在氣候投融資產學研、數據能力和標準建設等方面進行了理論和實踐的探索，努力盡快掌握新核心生產要素——數據和算法。
為響應國家號召，公司近年來持續關注“雙碳”領域的前沿動態，聚焦雙碳咨詢、碳管理和碳能力建設等三大板塊，積極開展“雙碳”相關業務，助力國家和地方雙碳目標的實現。為此公司還組織多名員工考了碳排放交易員和碳稽查員的資格證。
實現“雙碳”目標是一項國家戰略，潛在的市場和業務前景十分廣闊，公司目前正在深度參與上海浦東新區投融資的試點項目，努力拓展與“雙碳”有關的評估咨詢業務，爭取為行業趟出一條路來。盡管這個領域從前沒有路，但我們相信路是人走出來的，走的人多了便成了路。
美國作家羅伯特·弗羅斯特曾寫過一首詩，其中一句廣為流傳：“一片樹林里分出兩條路——而我選擇了人跡更少的一條，從此決定了我一生的道路”?；仡櫋俺鞘蟹康禺a估價公司”二十多年所走過的道路，走的無疑也是一條人跡更少的路，一條持續創新的路。
要問公司為什么會有這種尋覓的精神和不停步的堅韌，內生的動力應該是初心使然吧。
三十年前我們行業隨著改革開放的時代大潮開始起步，俗話說“三十而立”，可以說經過三十年風雨洗禮，我們的行業不斷發展壯大，像行業內的領先企業“永業行”“國眾聯”等都達到了千人以上的規模。當然，行業整體繁榮的景象，應該是像亞馬遜雨林一樣，是一個既有參天大樹大象起舞，也有天涯芳草螞蟻雄兵，充滿活力、欣欣向榮的生態世界，大小機構在行業內都能占據一席之地，和諧共生、共同成長。
此刻，站在行業發展后三十年的入口，我們完全有信心以更高的起點邁出攀登更高目標的腳步。期待行業的各家企業，不但要保持多年來持續有效的線下溝通交流，還要加強各自公司網站和公眾號的建設，以月月新、日日新的面貌分享各自在開展業務方面的資訊，互鑒互學，共同進步。相信通過我們的不斷努力，正值青春勃發而立之年的行業，明天一定會發展得更加美好。
作者：袁東華
工作單位：上海城市房地產估價有限公司