證券市場向住房租賃企業敞開了大門
近日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《中國證監會住房城鄉建設部關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發〔2018〕30號）（以下簡稱《通知》），明確鼓勵住房租賃企業開展資產證券化，證券市場向住房租賃企業敞開了大門?！锻ㄖ穼ψ》孔赓U資產證券化業務的開展條件、優先和重點支持領域、完善住房租賃資產證券化工作程序，以及加強住房租賃資產證券化監督管理等方面做出了系列規定。
近年來，國家提倡大力發展住房租賃市場，培育機構化、規?；》孔赓U企業。資金是制約住房租賃企業發展的主要瓶頸之一。因為住房租賃企業要發展，就需要籌集大量房源，這就需要大量資金。但由于目前住房租賃企業普遍為輕資產，缺少可用于貸款的抵押物，沒有正常規范的融資渠道，大多采用風險投資等股權類融資，融資成本較高。
自2015年以來，國務院及有關部委多次發布政策文件，提出要支持住房租賃企業以發行資產證券化產品、債券等形式融資。如2015年1月6日，《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（建房〔2015〕4號）提出積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點。2015年11月19日，《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發〔2015〕85號）提出支持符合條件的包括住房租賃企業在內的生活性服務業企業上市融資和發行債券。2016年5月17日，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。2017年7月18日，《住房城鄉建設部關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）提出對住房租賃資產證券化予以鼓勵和積極支持。
上述規定為住房租賃企業通過資產證券化融資指明了方向，確定了原則。此次發布的《通知》在上述政策文件的基礎上，首次針對住房租賃企業融資作出了全面具體的規定，是貫徹落實黨的十九大精神和2017年中央經濟工作會議提出的關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃的重要舉措，對盤活住房租賃存量資產，引導社會資金參與住房租賃市場建設具有重大意義。
《通知》規定，只要住房租賃企業及其租賃物業符合規定的條件，就可發行住房租賃資產證券化產品；持有不動產物業的租賃企業，可以發行權益類資產證券化產品；其他住房租賃企業可以發行多類型債券性質的資產證券化產品。此外，《通知》在政策方面還有許多突破，如支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資，這對發展集中式住房租賃，盤活閑置資產具有積極作用；再如，對于在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資產證券化，這為房地產開發企業開發建設自持的租賃住房開了證券化融資的口子。另外，相關管理部門在租賃住房建設和資產證券化審核程序上建立綠色通道，提高住房租賃資產證券化產品發行的工作效率。
為保障住房租賃資產證券化產品規范運作，保護投資者權益，防范金融風險，《通知》設立了政府管理和行業自律相結合的監督管理體系。《通知》規定，由中國證監會和住房城鄉建設部推動建立健全住房租賃資產證券化業務的合規、風控與管理體系，建立風險監測、違約處置、信息披露和存續期管理等制度規則及負面清單。由中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平臺，對住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等相關機構進行自律監管及信用評價。根據《通知》要求，住房租賃企業要配合接受有關中介機構盡職調查，做好信息披露，切實保護投資者利益。